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Cedolare Secca Informazioni (clicca qui)

Regime fiscale alternativo: Cedolare secca

Come funziona?

La “cedolare secca” è un regime fiscale facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile).

Si evidenzia che per i contratti cui è stato applicato il regime alternitivo della cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, che invece sono dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Invece, la cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Inoltre, scegliendo il regime della cedolare secca si rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione secodo i parametri ISTAT, anche se è previsto nel contratto.

Quando si sceglie?

È possibile optare per la cedolare secca sia alla prima registrazione del contratto, sia (per le locazioni pluriennali) negli anni successivi. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio della locazione, la registrazione segue le regole ordinarie, perrtanto, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

Chi può aderire al regime alternativo della cedolare secca?

Le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (ad esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Per quali immobili è possibile esercitare tale regime fiscale alternativo?

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11(esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Quali conduttori possono godere di tale regime fiscale?

Il regime della cedolare non potrà essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.

Per quanto tempo permane l’opzione?

L’opzione della cedolare secca comporta l’applicazione di tali regole per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

Quanto si paga?

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

E’, inoltre, prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988) tra cui Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia.
  • nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Dal 2013 l’aliquota per questi contratti è pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% Per il quadriennio 2014-2017 (Decreto Legge 28.03.2014 n° 47 emanato in Gazzetta Ufficiale il 28.03.2014.)

Effetti e benefici  dell’esercizio dell’opzione della cedolare secca sul reddito del locatore:

Il reddito assoggettato a cedolare:

  • è escluso dal reddito complessivo;
  • sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni;
  • il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Fonte Agenzia delle Entrate